再建築不可の土地で困っている方へ。誰に相談すればいいかわからないときの進め方

再建築不可の土地を持っていると、

「売れるのか」
「建て替えできる可能性はあるのか」
「そもそも誰に相談すればいいのか」

などなど、不安が一気に大きくなります。特に相続した土地や古い家付きの土地では、あとから再建築不可だとわかり、動けなくなる方も少なくありません。

ただ、最初にお伝えしたいのは、再建築不可の土地でも、いきなり行き止まりになるわけではないということです。大切なのは、自己判断であきらめることではなく、状況を整理し、順番に確認することです。

結論

結論からいうと、再建築不可の土地で困っているときは、

「誰に相談するべきか」で迷い続けるより、まず再建築不可の相談に慣れた不動産会社に全体像を整理してもらうことが大切です。

そのうえで、必要に応じて自治体の建築窓口、建築士、土地家屋調査士などにつないでもらう流れが、もっとも現実的です。

建築基準法では、建物の敷地は原則として道路に2メートル以上接している必要があり、さらにその道路も法第42条の「道路」に当たる必要があります。

一方で、法第43条第2項の認定・許可の仕組みがあり、個別事情によっては検討余地が残る場合もあります。つまり、再建築不可かどうかは一言で片づけられず、原因の切り分けが重要です。

難しい書き方をしましたが、当初トール不動産のような窓口に、まず相談することに意味があります。

売却したいのか、活用したいのか、建て替え可能性を探りたいのかを整理できると、その後の動きがかなり明確になります。

再建築不可の土地とは何か

再建築不可の土地とは、
今現在ある建物を解体すると、原則として新たな建物を建てられない土地のことです。

よくある原因は、建築基準法で定める接道義務を満たしていないことです。

建築基準法では、建物の敷地は原則として道路に2メートル以上接していなければならず、どの道路も法律上の道路である必要があるのです。

ここでややこしいのは、「目の前に道があるから大丈夫」とは限らないことです。

見た目はしっかりした「道」でも、建築基準法上の道路ではないケースがあります。

再建築不可になる主な理由

再建築不可になる理由として多いのは、次のようなケースです。

• 敷地が道路に2メートル以上接していない
• 接している道が建築基準法上の道路ではない
• 接道条件や敷地条件の関係で建築確認が通らない

パッとみた限りでは「新しい家を建てられる」と見えていても、このような理由で建築ができない、というわけです。

「再建築不可＝完全に何もできない」ではない

誤解されやすいところですが、
再建築不可だからといって、必ずしも完全に手詰まりになるわけではありません。

建築基準法第43条第2項には、一定条件のもとで認定や許可を受けられる仕組みがあります。

適用できるかどうかは自治体の判断や個別事情によりますが、最初からゼロと決めつける必要はありません。

また、建て替えが難しくても、売却、隣地との一体利用、現況のままの活用など、別の選択肢が残ることがあるんです。

だからこそ、問題をひとまとめにせず、建築の問題と不動産の問題を分けて考えることが大切です。

誰に相談すればいいのか

再建築不可の土地で困っている方の多くが、最初にここでつまずきます。

弁護士なのか、不動産会社なのか、役所なのか、建築士なのかがわからず、調べるだけで疲れてしまうこともあります。

実際には、相談先はひとつではありません。ただし、最初の窓口としては、不動産会社がもっとも相談しやすいのではないでしょうか。

最初は不動産会社に相談するのがわかりやすい理由

再建築不可の土地でまず知りたいのは、

「この土地は今どういう状態なのか」
「売却や活用の可能性はあるのか」
「次に誰へ確認すべきか」

という全体像です。この整理をしやすいのが、不動産会社です。

特に再建築不可の土地、古家付き土地、相続不動産の相談に慣れている会社なら、売却の方向、調査の優先順位、行政確認の必要性まで含めて話を進めやすくなります。

その意味で、全国対応のトール不動産のように、エリアを問わず相談を受けられる窓口は使いやすいです。

地方の土地でも、まず状況を言葉にして整理できるだけで、次の一歩がかなり見えやすくなると思います。

建築できるかは自治体の建築窓口で確認する

建て替えの可能性や接道条件の確認は、最終的には自治体の建築指導課などで確認する必要があります。

前面道路が法42条道路なのか、2項道路なのか、43条2項の認定や許可の可能性があるのかは、行政の確認なしに断定できません。
（難しそうな話ですが、こういったことをトール不動産が調べます）

ただ、お客様がいきなり役所へ行くと、何を聞けばいいのかわからないと思います。

だからこそ、先に不動産会社で相談内容を整理してから行政確認に進むほうが、話が通りやすくなりますし、代行してもらえるならやはりプロが安心です。

境界や図面の問題は建築士・土地家屋調査士に相談する

土地の問題では、道路との関係だけでなく、敷地の形状や境界の問題が絡むこともあります。その場合は、建築士や土地家屋調査士の力が必要になることがあります。

たとえば、

図面上の接道状況と現況が違う、
測量すると条件が変わる可能性がある、
隣地との調整を考えたい

といったようなケースです。

こうした専門家との連携が必要になるため、最初の相談窓口には「必要な専門家へつなげられるか」という視点も大切です。

再建築不可の土地で相談前に確認しておきたいこと

相談は、情報があるほどスムーズです。完璧でなくてもよいので、次の点を把握しておくと話が進みやすくなります。

1. どこで困っているのか

まず整理したいのは、悩みの中心です。

• 売れないのではと不安を抱えている
• 建て替えできる可能性を知りたい
• 相続したが結局どうしたら良いのかわからない
• 空き家のまま維持するのが負担
• 近隣に迷惑をかける前に動きたいのに

こういったことが整理されてくると、相談の方向も決まります。

2. 土地の資料があるか

次のような資料があれば、相談はかなり進みやすくなります。

• 登記簿謄本
• 公図
• 固定資産税の納税通知書
• 昔の売買契約書
• 建物図面や測量図
• 現地写真

もちろん、そろっていなくても相談はできます。

資料が足りない場合でも、何を追加で確認すべきかを案内してもらえる窓口や担当を選ぶことが大切です。

3. 最終的にどうしたいか

売却したいのか、活用したいのか、保有を続けるのかで、進め方は変わります。

ここが曖昧でも相談はできますが、「できれば売りたい」「まずは建築可否を知りたい」程度でも考えを持っておくと、話が整理しやすくなります。

わかりやすく比較すると、相談先はこう違います

再建築不可の土地で迷いやすい相談先を整理すると、次のようになります。

この表を見るとわかる通り、再建築不可の土地は一人の専門家だけで完結しないことが多いです。だからこそ、最初の相談先として、全体を整理できる不動産会社が重要になります。

こんな方は、早めにご相談を

次のような状況なら、放置するより先に相談したほうがよいと思います。

• 相続した土地が再建築不可と言われて困っている
• 空き家が古くなり、管理が負担になっている
• どこに相談すればいいのかわからず止まっている
• 地元で断られた、または話が前に進まない
• 全国対応の窓口で一度整理したい

再建築不可の土地は、悩んでいる時間が長いほど解決しにくくなることがあります。建物の老朽化、草木の繁茂、近隣トラブル、固定資産税の負担など、持ち続けるコストは意外と重いからです。

トール不動産では全国対応で相談可能です。

まず状況整理から始め、地域に応じて必要な確認事項を見極めています。

「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、相談先としてお声をかけてください。

まとめ

再建築不可の土地で困っているときは、法律の細かい話を最初から自分で抱え込むのはやめましょう。

大切なのは、再建築不可の原因を整理し、正しい順番で確認することです。

先に書いたように、
建築基準法では、敷地は原則として道路に2メートル以上接している必要があり、道路の扱いも法42条などの法律で決まります。

そのため、見た目だけで判断せず、専門家と行政確認を組み合わせることが重要です。

今回のポイントを整理すると、次の通りです。

• 再建築不可の土地は、接道義務や道路種別が原因のことが多い
• ただし、すべてが完全に手詰まりとは限らない
• 隣との土地と絡ませることで、価値が変わることがある
• 誰に相談するか迷うなら、まず不動産会社で全体像を整理するのがわかりやすい
• 建築可否は不動産会社を通じて自治体、図面や境界は建築士・土地家屋調査士の確認が役立つ
• 対応を得意にしている不動産会社に相談すると、地域を問わず次の一歩を整理しやすい

「誰に相談すればいいのかわからない」という状態を抜けられるだけでも、問題はかなり前に進むと思います。

再建築不可の土地でお困りなら、まずはトール不動産に相談してください。現状の整理からはじめさせていただきます。

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そんなお悩みを抱える方は少なくありません。

トール不動産は、不動産を売るためだけの会社ではなく、困った不動産を整理し、解決方法をご提案する会社です。

まずは状況を整理することから始めてみませんか？

どんな些細なことでも構いません。お気軽にご相談ください。

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執筆者紹介

このブログを書いた人

トール不動産株式会社
代表：中村 竜大（たつひろ）

奈良大学卒業後、大和ハウス工業株式会社、住友不動産販売株式会社などを経て、令和4年にトール不動産を設立。

住友不動産販売では、鳳営業センター、堺営業センター、阿倍野ベルタ営業センターなどで所長を歴任し、関西流通1部ブロック長も務めました。

これまで数千件に及ぶ不動産取引に携わり、ほぼ毎期「営業優秀者賞」を受賞。

現在は、共有持分、再建築不可物件、借地権・底地、空き家、農地など、一般的な不動産会社では対応が難しい不動産の相談にも力を入れています。

本ブログでは、これまでの経験をもとに、不動産で後悔しないための考え方や判断基準を分かりやすくお伝えしています。