みなさんこんにちは。
堺市堺区で不動産の仕事をしているトール不動産、代表の中村竜大（たつひろ）です。
不動産を売却しようと考えたとき、
「売ったあとに雨漏りが見つかったらどうなるの？」
「あとから修理費を請求されたりしない？」
そんな不安をお持ちの売主様も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却でよく話題になる「契約不適合責任」についてお話ししたいと思います。
結論｜契約不適合責任は必ず負わなければならないものではありません
まず結論からお伝えします。
契約不適合責任は、必ずしも売主が負わなければならない義務ではありません。
特に個人が売主となる中古住宅の売買では、「免責」として契約するケースも少なくありません。
そのため、
「売ったあとに何か言われたらどうしよう…」
と過度に心配する必要はありません。
大切なのは、契約前に買主へきちんと説明し、条件を整理しておくことです。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、以前の民法でいう「瑕疵担保責任」のことです。
簡単に言えば、売主の保証責任です。
例えば、
・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水設備の不具合
など、契約内容と異なる不具合が見つかった場合に、売主が一定の責任を負う可能性があります。
2020年の民法改正により名称は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変わりましたが、売主が負う責任という点では基本的な考え方は同じです。
どのようなケースで問題になるのか
契約不適合責任が問題になるのは、主に引渡し後に不具合が発見された場合です。
例えば、
「住み始めたら雨漏りしていた」
「床下にシロアリ被害があった」
「給排水設備が故障していた」
などです。
買主からすると、
「そんな話は聞いていない」
ということになりますし、売主からすると、
「知らなかった」
というケースもあります。
だからこそ、売買契約の段階で責任の範囲を明確にしておくことが大切なのです。
古い住宅では免責とするケースも多くあります
実際の不動産取引では、築20年〜30年以上経過した住宅については、契約不適合責任を免責として取引するケースが多くあります。
なぜなら、長年使用された建物には何らかの不具合が発生していても不思議ではないからです。
また、築年数が経過している物件は、その分価格にも反映されています。
古い建物であることを理解したうえで購入する以上、すべてを売主の責任とするのは現実的ではありません。
そのため、中古住宅の売買では契約不適合責任を免責として契約することは珍しいことではないのです。
買主が個人でも免責にすることは可能です
ここで勘違いされることがあります。
それは、
「買主が個人の場合は必ず契約不適合責任を負わなければならない」
という考え方です。
しかし実際にはそうではありません。
確かに個人が買主の場合は契約不適合責任を付けるケースもありますが、免責とすることも可能です。
重要なのは、契約前にその内容をしっかり説明し、買主に納得していただくことです。
きちんと説明すれば、免責で契約すること自体は決して特別なことではありません。
20〜30年も経てば、色々と不具合も出てくる為、それらを個人売主の責任とするには無理がある、と考えるからです。
(年数が経っているから価格も安い訳ですしね)
売主様からはよく
「売ったあとにあれこれ言われるのが心配…」というお声をお聞きしますが…ご安心ください。
ここまで書いたとおり、契約不適合責任は必ずしも義務ではありません。
事前に「免責」特約に納得してもらえばいいだけのことです。そしてそれは普通に説明すれば通常は受け入れてもらえます。
大事なことは、最初にその意思をきちんと伝えておくことです。
業者買取を勧められたときに確認したいこと
不動産会社の中には、
「業者に売れば契約不適合責任を負わなくて済みますよ」
という説明をする営業マンもいます。
もちろん、それ自体は間違いではありません。
業者買取では契約不適合責任を免責とするケースがほとんどです。
ただし、その代わりに売却価格は一般の個人へ売る場合より安くなることが多いです。
そして忘れてはいけないのは、個人へ売却する場合でも契約不適合責任を免責にできるケースがあるということです。
「責任を負いたくないから業者買取しかない」
という話ではありません。
不動産会社から提案を受けたときは、
・なぜその方法を勧めるのか
・他に選択肢はないのか
を確認することが大切です。
契約前に条件を整理しておくことが大切です
契約不適合責任は、不動産売却において非常に重要なポイントです。
しかし、必要以上に恐れるものではありません。
大切なのは、
・建物の状況を正しく伝えること
・契約条件を明確にすること
・買主にきちんと説明すること
です。
売却後のトラブルを防ぐためにも、契約前に責任の範囲を整理しておくことが重要です。
トール不動産では、不動産売却に関するご相談を承っています。
「売却後の責任が不安」
「古い家でも売れるのか知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
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執筆者紹介
このブログを書いた人
トール不動産株式会社
代表：中村 竜大（たつひろ）
奈良大学卒業後、大和ハウス工業株式会社、住友不動産販売株式会社などを経て、令和4年にトール不動産を設立。
住友不動産販売では、鳳営業センター、堺営業センター、阿倍野ベルタ営業センターなどで所長を歴任し、関西流通1部ブロック長も務めました。
これまで数千件に及ぶ不動産取引に携わり、ほぼ毎期「営業優秀者賞」を受賞。
現在は、共有持分、再建築不可物件、借地権・底地、空き家、農地など、一般的な不動産会社では対応が難しい不動産の相談にも力を入れています。
本ブログでは、これまでの経験をもとに、不動産で後悔しないための考え方や判断基準を分かりやすくお伝えしています。
