意外と知らない仲介手数料の本当の計算方法
みなさんこんにちは。
堺の不動産会社、トール不動産 代表の中村竜大です。
早速ですが、今日は不動産（売買）の仲介手数料の計算方法をお話しいたします。
２００万円以下は５％？
不動産営業マンに「手数料は？」と聞くと、「成約価格の３％プラス６万円です」と答えると思います。私も普段そう答えていますが、実はこれは必ずしも正確とは言えません。
仲介手数料は宅建業法に規定されています。そこには「国土交通大臣が定めて告示する」と書かれてあり、具体的には以下のように決まっています。
税抜き売買価格 ２００万円以下の部分 ．．．５％
２００万円超～４００万円以下の部分 ．．．４％
４００万円超の部分 ．．．３％
※消費税は別途必要
※低廉な空き家については別に規定があります
※定められているのはあくまでも「上限」です
仲介手数料の計算方式
仲介手数料は販売価格によって、計算方式が違います。
200万円以下の金額 売買価格×仲介手数料（5％）
200万～400万円以下の金額 売買価格×仲介手数料（4％）
400万を超える金額 売買価格×仲介手数料（3％）
この計算方法が正規の計算方式になります。
なぜ３％プラス６万円なのか？
ではなぜ「３％プラス６万円」なのでしょうか。これはひらたく言うと「たまたま」です。
売買金額が２０００万円の場合を例にとってみていきます。
正規の方法で計算すると
売買金額が２０００万円のうち
①まず２００万円以下の部分は２００万円です。 ２００万円×５％＝１０万円
②次に２００～４００万円以下の部分も２００万円なので、 ２００万円×４％＝ ８万円
③最後に４００万円超の部分は１６００万円ありますので、１６００万円×３％＝４８万円
①＋②＋③の合計は６６万円になります（消費税は別途必要）。
これを「３％プラス６万円」で計算してみます。
（売買金額×手数料率）
２０００万円 × ３％ ＝ ６０万円 プラス６万円 ＝ ６６万円
売買金額が４００万円以上の場合には幾らであっても、この「３％プラス６万円」という計算で「たまたま」イコールになります（よければ試してみてください）。
５０年以上前の規定
ところで売買金額が２００万円とか、４００万円など、なんでそんなに低い金額を規定しているのかと、ちょっと違和感がありませんか？これは、この規定が５０年以上も前の１９７０年に定められ、その後変わっていないためです。
今どき、よほど田舎に行かないと４００万円以下の物件はそう多くはありません。だから私たち不動産営業マンは、「手数料は？」と聞かれると、「３％プラス６万円です」と答えてしまうのです。
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